아파트 가격의 하락 원인과 2025년 부동산 전망

아파트 가격의 하락원인과 2025년 부동산 전망입니다. 아파트의 가격 그리고 부동산의 가격은 상승과 하락을 반복합니다. 어느 시점에 어떤 원인으로 상승하고 하락하는지에 대해서 알 수 있다면, 우리는 부동산을 통해 큰 부를 축적할 수 있으리라 생각합니다. 아래에서 아파트 가격의 하락 원인과 2025년 앞으로의 전망에 대해서 알아가실 수 있습니다.

 

 

아파트 가격 하락 원인

 

 

아파트 가격의 하락 원인

 

아파트 가격의 하락의 원인은 여러 가지가 있을 수 있지만, 가장 중요한 원인은 아파트 가격의 폭등입니다. 이게 무슨 소리인가 하실 수 있지만, 아파트 가격은 상승과 하락을 반복하면서, 상승 막바지에는 폭등을 하게 됩니다. 이때 폭등이라면 3억짜리 집은 6억으로, 6억짜리 집은 12억으로, 10억짜리 집은 20억으로의 가격상승을 말합니다.

 

우리나라 아파트 가격이 2019년부터 2021년 약 2년 동안 2배의 가격상승을 했고, 이 시기를 아파트 폭등장이라고 이해하면 됩니다. 그리고 이 폭등장이 있어야만 아파트 가격의 하락원인들이 만들어지게 됩니다. 그럼 지금부터 아파트 가격의 하락원인들을 알아보겠습니다.

 

제가 아파트 폭등장이 있어야지만 하락이 있다고 말씀드린 첫번째 이유는 아파트 가격의 폭등으로 인해 이제는 매수자들이 너무 높은 가격 때문에 고민하는 시기가 도래하기 때문입니다. 예를 들어 3억의 집이 6억 ~ 7억까지 단 2년만에 가격이 상승했습니다. 그리고 지금도 여전히 대부분의 사람들이 가격이 상승할 것이다라고 생각하고 있습니다.

 

매수자도 고민끝에 집을 사고자 알아보고 있는데, 현재 호가는 6억에서 7억 선입니다. 그런데 하루가 다르게 매도자가 집값을 올리고 있습니다. 처음 알아보는 시점에는 6억이면 살 수 있었는데, 불과 1개월도 지나지 않았는데 지금의 호가는 7억에서 7억 5천을 하고 있는 것입니다.

 

그럼 살 마음이 있다가도 고민을 하게 됩니다. 내가 7억 또는 7억 5천에 사서 이익을 보려면 8억 이상 또는 9억 이상에서 팔아야 되는데, 그다음 사람이 이 가격을 받아줄 것인가에 대한 고민이 생기고, 처음 생각했던 가격보다 벌써 1억 ~ 2억이 올라간 금액이다 보니 고민이 되는 것입니다.

 

그리고 두번째는 낮은 전세가율입니다. 내가 실제 거주하는 집을 사는 사람 입장에서는 낮은 전세가율은 문제가 되지 않지만, 투자용으로 집을 매수하고자 한다면 전세가도 중요합니다.

 

전세가가 낮게 되면 투자금이 많이 들어가기 때문에 전세가를 고려할 수 밖에 없는데, 지금 시점은 매매가가 7억 ~ 7억 5천이라면, 전세가는 3억 5천에서 4억 정도로 약 50%밖에 되지 않기 때문에 실제 투자금이 3억 5천 이상 필요하게 되는 상황이 됩니다.

 

 

 

이런 시기이다 보면 실거주자가 아닌 투자자라면 집을 매수하기가 부담스러운 시점이 되는 것입니다. 이런 결과 역시 갑작스러운 집값 상승으로 집값만 상승하고, 전세가는 아직 올라오지 않았기 때문에 생기는 결과입니다.

 

이런 이유로 부동산 폭등장이 오게 되면, 거래가 없어지는 구간이 생기고, 이 구간이 길어지면서 매수자들은 선뜻 매수하지 못하고, 매도자들은 가격은 내릴 생각이 없기 때문에 거래가 되지 않으면서 시간이 지나게 됩니다.

 

이렇게 시간이 6개월 ~ 1년이 지나게 되면서 자연스럽게 높은 가격에서 침체가 일어나게 되고, 거래는 더욱 줄어들게 됩니다. 이 시기를 오랫동안 지나게 되면서 사람들의 심리는 변하게 됩니다. 지금처럼 높은 가격의 아파트를 매수했을 때 이익을 보고 빠져나오지 못할 수도 있다는 심리 변화와, 지난 2 ~ 3년 동안 아파트 가격이 너무 급격하게 오른 것에 대한 위험성을 인지하게 되는 것입니다.

 

그리고, 일부 외곽지역부터 부동산 미분양 뉴스가 나오게 됩니다. 서울 및 수도권을 예로 든다면 경기도 또는 인천 외곽지역의 부동산 분양이 미분양이 났다는 이야기가 나옵니다. 물론 외곽지역잉기 때문에 미분양이 났다고 생각할 수 있지만, 그 원인은 분양가가 너무 높아졌기 때문입니다.

 

부동산 열기가 높을 때는 미분양은 생각지도 못했고, 높은 경쟁률로 완판되기 바빴는데, 갑자기 미분양이 나온 것은 주목할 내용입니다. 부동산 폭등장이 오면서 매매가가 올라감에 따라 아파트 분양가 역시 덩달아 올라갔고, 어느 순간 너무 높은 분양가 때문에 청약 경쟁률이 떨어지고, 미분양이 난 것입니다.

 

그리고 수도권 외곽에서 시작된 미분양은 점점 서울까지 확산되게 됩니다. 이러한 이유는 사람들이 부동산 상승에 대한 의심이 생기고, 너무 높은 가격과 낮은 전세가율 때문에 실제 매수가 이뤄지는 것이 어려워졌기 때문입니다. 만약에 아파트 가격이 폭등하지 않고, 꾸준히 시간을 가지고 오르는 구조였다면, 아마도 부동산 가격은 계속 오르기만 했을 것입니다.

 

하지만 아파트를 가지고 있는 사람들의 욕망과, 이를 사고자 하는 사람들의 욕망이 합쳐져서 짧은 시간에 아파트 가격의 폭등을 만들어냈고, 이 폭등으로 인해 하락의 원인이 되는 요인들이 나오게 된 것입니다.

 

 

아파트 가격의 하락 경향

 

아파트 가격의 하락은 순차적으로 하락하는 모습을 보이지 않습니다. 일정기간 정체기를 거치면서 가격이 버티다가 매도자 중 급한 매도자가 낮은 가격에 매도를 하게 되면 계단식으로 가격이 내려오게 됩니다. 부동산의 가격이 하락하는 중에는 거래가 끊기는 것이 특징입니다.

 

주식같은 경우에는 가격이 하락하더라도 현재 가격에 매도하고자 한다면 언제든지 매도가 가능하지만, 부동산은 가격이 하락하는 구간에서는 아무도 매수하려 하지 않기 때문에 매도가 되지 않고 거래가 끊기는 것입니다.

 

그래서 아파트를 높은 가격에 매수한 사람들은 팔고 싶어도 팔지 못하는 현상이 발생하고, 이 때문에 부동산 가격의 하락은 어느 순간 아래단계에서 거래되고, 또 정체기를 거치다가 다음 하락가격에서 거래가 되는 현상을 보입니다. 이러한 현상 때문에 아파트를 높은 가격에 사게 되면 바닥이 올 때까지 팔지못하고 있다가 정말 바닥에서 팔게 되는 현상까지 발생하게 됩니다.

 

바닥이 되면 발빠른 투자자가 어느 순간 매수를 고려하게 되고, 매수 의사를 밝히면 매도자는 수년간 매도하지 못했던 물건을 이제야 팔 수 있게 됐다면 바로 팔게 되는데, 바로 이 시점이 그 부동산의 최저점일 가능성일 매우 높습니다.

 

따라서 부동산 가격의 상승과 하락의 원인과 결과를 알고, 부동산 부자를 하는 것이 중요합니다. 부동산은 하락만하거나 상승만 하지 않습니다. 하락이 있었다면 상승이 있고, 상승이 있었다면 분명 하락이 있습니다. 또한 주식과는 다르게 매우 느리게 움직이는 경향이 있기 때문에 상승과 하락의 사이클이 최소 5년 이상씩 됩니다. 이러한 부동산의 특징을 알고 접근하는 것이 필요하겠습니다.

 

그리고 우리나라 부동산은 각 지방마다 사이클이 다르게 형성됩니다. 수도권의 부동산 전망과 지방 부동산 전망은 다릅니다. 상승과 하락의 시기가 다르기 때문에 각 지방 부동산마다 다른 결과를 보이기 때무입니다.

 

 

2025년 아파트 부동산 전망

 

현재 2025년 1월입니다. 2025년 향후 집값 전망과 아파트 시장이 어떻게 흘러갈 지 생각해 보겠습니다. 현재 제가 생각하는 부동산의 상황은 2021년까지의 폭등장 이후 하락장으로 진입하는 시기라고 생각합니다. 뉴스에서는 부동산의 하락이 시작되었다라고 나오고 있지만 실제 거래되는 물건의 가격이나, 호가는 많이 내려간 상태는 아닙니다. 오히려 가격은 거의 동일하다고 보여집니다.

 

따라서 뉴스에서는 하락이 시작되었다고 하지만, 아직은 하락장의 초입단계라고 생각합니다. 일부 유튜버들이 2025년이 무주택자에게는 집을 살 기회가 올 것이라는 내용을 많이 말하던데, 저는 2025년에 집을 사는 것은 잘못된 판단이라고 생각하고 있습니다. 2025년은 가격이 하락하면서 폭락을 보여줄 지, 아니면 계단식 하락을 보여줄 지 염두해두면서 확인해야 되는 시장입니다.

 

제가 위에서 아파트 가격의 하락 원인을 이야기했는데, 아파트를 사는 적기는 아파트 가격이 하락을 지나서 상승으로 전환되었을 때입니다. 하락을 하는 시기에 집을 사게 되면 어디 구간이 아파트 가격의 바닥인지 알 수가 없습니다. 어느 정도 가격이 하락해서 아파트를 매수하였는데, 그 가격보다 더 떨어질 수 있는 것입니다.

 

그렇다고 내가 아파트 가격의 최저점에서 살 수 있다는 뜻은 아닙니다. 이왕 사는 거라면 사고 나서 아파트 가격이 상승을 이어가 주는 것이 좋기 때문입니다. 그리고 아파트 가격의 전환은 시간이 꽤 오래 걸립니다. 보통은 2 ~ 3년 정도 걸리고, 이 에너지가 모여야 아파트 가격이 하락에서 상승으로 전환될 수 있는 시기가 옵니다.

 

따라서 2025년은 아파트 가격이 하락 단계로 진입하는 시기이고, 이 아파트 가격이 다시 상승으로 전환되기 위해서는 최소 2 ~ 3년은 지나야 됩니다. 아파트 가격 상승의 원인과 이유에 대해서는 아래 글을 참고해 보시면 좋겠습니다.

 

2025 아파트 가격전망, 아파트 가격 상승 원인 분석 - 법률스쿨

 

 

 

 

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